Grondbeleid

Algemeen

Het gemeentelijk grondbeleid is gebaseerd op wettelijke regelgeving en regionale afspraken en geformuleerd in de Nota grondbeleid 2015. De belangrijkste doelstelling van het grondbeleid is een optimale verdeling van de schaarse grond. Dit kan alleen als de gemeente regie blijft voeren. In de Nota grondbeleid 2015 is de wijze vastgelegd waarop de regie kan worden gevoerd.

Wettelijke kaders

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten te beschikken over een structuurvisie, waarin de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid zijn beschreven. De structuurvisie Best 2030 is op 9 mei 2011 door de raad vastgesteld. De structuurvisie is voor het grondbeleid in zoverre van belang dat het een integrale visie weergeeft op de lange termijn ontwikkeling van de gemeente en dat het een basis biedt voor het verhalen van bovenplanse kosten en vestigen van voorkeursrecht.

Conform artikel 16 van het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten, dient de paragraaf grondbeleid een visie te geven op
het grondbeleid in relatie tot de wijze waarop wordt geprobeerd de doelstellingen, zoals opgenomen in de structuurvisie en in het programmaplan te realiseren. Tevens dient in de paragraaf te worden aangegeven op welke wijze de gemeente haar grondbeleid uitvoert.
De commissie BBV heeft een voornemen tot herziening van de BBV-verslaggevingsregels per 1 januari 2016. Bij het opstellen van de jaarrekening 2015 was het voorstel niet van kracht. Overigens hebben de voorgenomen wijzigingen geen effect op de waardering van de grondexploitaties en de vermogenspositie van de gemeente per ultimo 2015.

Voorts is per 1 januari 2016 de Wet op de Vennootschapsbelasting van toepassing op overheidsondernemingen. De gemeentelijke grondexploitatie wordt als een overheidsonderneming aangemerkt waardoor over de gerealiseerde winsten verminderd met eventuele verliezen belasting dient te worden afgedragen. Voor 2015 heeft deze wet geen gevolgen voor de grondexploitatie. Dat zal wel het geval zijn in 2016.

Regionale/lokale kaders

Naast de bovengenoemde wettelijke kaders zijn er lokaal/regionaal kaders aangegeven die een goede en verantwoorde uitvoering faciliteren zoals:

• de Nota grondbeleid 2015 (d.d. 30 november 2015);
• de jaarlijkse Nota Grondexploitatie;
• de afspraken in het kader van de Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven (voorheen BOR-afspraken).

Om de raad inzicht te geven in de financiële aspecten van de gemeentelijke grondexploitatie wordt jaarlijks een Nota grondexploitatie opgesteld en tegelijkertijd met de begroting van het komende begrotingsjaar aan de raad ter vaststelling aangeboden. In deze nota wordt ingegaan op de risico's en wordt een totaalbeeld gegeven van de financiële stand van zaken. Daarvoor wordt voor alle complexen een grondexploitatieberekening (grex) opgesteld. De som van de resultaten van de afzonderlijke complexen vormt het begrote resultaat dat contant is gemaakt per 1 januari van het  voorliggende begrotingsjaar. Hiermee is de Nota grondexploitatie een sturingsinstrument voor actieve grondpolitiek ("Meten is weten"). Met ingang van de jaarrekening 2013 vindt deze exercitie eveneens plaats per ultimo van het boekjaar waardoor een juiste waardering van de  grondexploitaties en de vermogenspositie van de gemeente plaatsvindt.

Op grond van provinciale bevolkingsprognoses en de regionale verstedelijkingsafspraken bedraagt de regionale bouwtaakstelling 2.779 woningen voor de periode 2012-2022. Het college zet zich hiervoor in maar wil daarbij de markt niet uit het oog verliezen want wij willen naast ambitieus ook solide zijn. Tegen deze achtergrond is in de grondexploitatieopzetten en in de jaarrekening uitgegaan van de besluitvorming door uw raad op 18 maart 2013 (scenario's grondexploitatie en bouwprogrammering, 'scenario 1.600'). Hierin wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse netto woningproductie van 160, met een ingroei in 2013 en 2014.

Boekwaarde grondexploitatie per 31-12-2015

Van de boekwaarde kan het volgende beknopte overzicht worden gegeven:

Geprognosticeerde resultaten van het te voeren grondbeleid

Voor de grondexploitatie wordt naast een gecalculeerd nadelig resultaat van netto contant  € 25.098.000 per 31-12-2015, dat overigens wordt gedekt door de gevormde voorzieningen, een batig resultaat geprognosticeerd van netto contant € 3.294.000 eveneens per 31-12-2015. Dit bedrag is als volgt over de volgende categorieën onder te verdelen:

   Bedragen x € 1.000

¹) Uitgangspunt is dat de activa gewaardeerd tegen marktwaarde ook tegen markt-waarde worden vervreemd
Hieronder wordt nader ingegaan op de diverse onderdelen.

Overige grond- en hulpstoffen

Onder 'Overige grond- en hulpstoffen' waren verantwoord de panden Alexanderpark 11, Aarleseweg 3, Batalaan 12, Boterhoek 125 en 145 en de
ondergronden van de voormalige panden Molenstraat 1 en Stationsstraat 19. Voorts waren hieronder begrepen de percelen L880, L745, K37-K38 en K31 alsmede diverse percelen gelegen in de Vleut. Per ultimo 2015 zijn de panden en percelen vanuit de grondexploitatie overgeboekt naar de
'Materiële vaste activa' onder 'gronden en terreinen' en 'bedrijfsgebouwen'.

Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG)

Centrumplan
In 2015 is het Centrumplan nog verantwoord onder NIEGG. Per 01-01-2016 wordt conform de 'Nota Grondexploitatie per 01-01-2016' het Centrumplan opgenomen onder 'Bouwgronden in exploitatie" (BIE). In 2015 is een substantieel deel van de herinrichting van de openbare ruimte in het centrum gerealiseerd.  Om ook de verdere ontwikkeling van het gebied te bevorderen is het proces van marktconsultatie in voorbereiding.  Overigens kon een bedrag van € 8.000 vanuit de voorziening toekomstige verliezen worden teruggestort in de Reserve toekomstige vernieuwing Best  onder andere als gevolg van een lagere inschatting van de kosten in verband met planschade. De voorziening toekomstige verliezen per 31-12-2015 bedraagt ca € 4.563.000.

Aarle
Per 31-12-2015 wordt een netto contant voordelig resultaat geprognosticeerd ter grootte van € 951.000. Het plan is nog gebaseerd op de oorspronkelijke uitgangspunten van het zogenaamde 'midden klein scenario'. Uiteraard is rekening gehouden met de mutaties in 2015. Inmiddels is een stedenbouwkundig raamwerk opgesteld die de basis vormt voor een volledige herziening van de grex. Zodra de planvorming (nagenoeg) definitief is, zal de daarbij behorende grex ter vaststelling aan de raad worden aangeboden. Verwacht wordt dat dit medio 2016 zal plaatsvinden. Tot dat moment wordt Aarle onder MVA verantwoord. Als gevolg van het voornemen tot herziening van de BBV-verslaggevingsregels per 1 januari 2016 zal de categorie NIEGG vervallen. De complexen dienen te worden verantwoord onder BIE, indien er sprake is van een door de raad vastgestelde grondexploitatie, of onder MVA.

Steegsche Velden oost fase b
Voor Steegsche Velden oost fase b wordt een nadelig resultaat geprognosticeerd van € 1.525.000 netto contant per 31-12-2015. Enerzijds als gevolg van taxatie en anderzijds door minder uit te geven m² landbouwgronden was een suppletie ter grootte van € 177.000 van de voorziening toekomstige verliezen noodzakelijk. Tijdens het opstellen van deze jaarrekening zijn de onderhandelingen met een ontwikkelaar over de gebiedsontwikkeling Steegsche Velden oost fase b nagenoeg afgerond. Zodra de overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de gemeente is gesloten zal de bestemmingsplanprocedure worden gestart. Totdat het bestemmingsplan is vastgesteld zal het complex vanaf 2016 onder MVA worden verantwoord.

Van de niet in exploitatie genomen bouwgronden kan van het verloop in 2015 het volgende overzicht worden gegeven:

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

Schutboom
Plan Schutboom bevindt zich in een afrondende fase. Per ultimo 2015 waren nog slechts 6 kavels beschikbaar en de verwachting is dat deze in 2016 zullen worden verkocht. Voorts moet de ontwikkeling van 2 kavels waarvoor bouwexploitatie-overeenkomsten zijn gesloten nog plaatsvinden. Voor Schutboom wordt, naast de geëffectueerde winstafdracht ad € 2.050.000 per ultimo 2015, nog een contant batig resultaat geraamd van € 968.000 per 31-12-2015.

Zessprong
Plan Zessprong nadert geleidelijk zijn voltooiing. Per ultimo 2015 moesten nog voor 2 bouwkavels bouwexploitatie-overeenkomsten worden gesloten. Voorts is het de verwachting dat voor een reeds gesloten overeenkomst een wijziging zal plaatsvinden. De fysieke werkzaamheden bestaan voornamelijk uit afrondende werkzaamheden. Er wordt een voordelig resultaat geraamd van netto contant € 279.000 per 31-12-2015.

Broekstraat
Per ultimo 2015 waren nog 3 grotere bouwkavels (>: 600 m²) beschikbaar waarvan 1 in optie. De fysieke werkzaamheden bestaan voornamelijk uit afrondende werkzaamheden woonrijp maken. Naast de geëffectueerde winstafdracht ad € 153.000 per ultimo 2015, wordt Voor Broekstraat een voordelig resultaat geraamd van netto contant € 803.000 per 31-12-2015.

Molenstraat
In 2015 zijn 18 van de 19 vrije sector kavels voor grondgebonden woningen aan de Molenstraat (zuid) verkocht aan AM. Begin 2016 is de 19e bouwkavel eveneens verkocht. Ten tijde van het opstellen van deze jaarrekening was de gemeente in onderhandeling met een ontwikkelaar over de ontwikkeling van 11 grondgebonden woningen aan de Molenstraat (noord). De beoogde bouwkavel is oorspronkelijk bedoeld voor de bouw van sociale appartementen. De in Best werkzame woningcorporaties hebben echter geen interesse om deze woningen te realiseren tegen de voor de gemeente Best geldende sociale grondprijzen. Voorts kunnen op termijn nog 2 à 3 grondgebonden woningen worden gerealiseerd op de hoek Molenstraat (zuid) - Stationsstraat en ca 40 appartementen op de hoek Molenstraat (noord) - Stationsstraat. Voor Molenstraat wordt een voordelig resultaat geraamd van netto contant € 293.000 per 31-12-2015.

Archipel - Kanidas
Archipel-Kanidas betreft de herontwikkeling van het gebied van het voormalig verpleeghuis in het Centrum. De gemeente heeft in 2014 grond verkocht en voorts zal er nog een noodzakelijke grondruil in 2016 plaatsvinden. De realisatie van het parkeerterrein voor de Kanidas zal door de gemeente op basis van kostenverhaal worden uitgevoerd. Per ultimo 2015 heeft een tussentijdse winstafdracht plaatsgevonden van € 133.000. De boekwaarde per 31-12-2015 is toereikend om de nog te maken kosten te dekken.

Dijkstraten
In 2015 zijn slechts 4 bouwkavels verkocht. Verwacht werd dat 62 bouwkavels aan de partners MGM/Stam+De Koning (v/h van Bergen) en woningcorporatie 'thuis zouden worden verkocht in 2015. Door vertraging in de uitgifte maar ook door aanpassing van de civieltechnische kostenbegroting en minder uit te geven bouwgrond in verband met de realisatie van een noodzakelijk gebleken parkeerkoffer was een aanvullende storting in de voorziening toekomstige vernieuwing Best ad € 704.000 nodig. Voor complex Dijkstraten wordt een contant nadelig verlies geprognosticeerd van € 15.100.000 per 31-12-2015. Voor de dekking hiervan is de voorziening aanwezig.

Steegsche Velden oost fase a
Zowel de ontvangsten als de uitgaven in 2015 zijn nagenoeg conform de planning verlopen. Van de oorspronkelijk 200 beschikbare bouwkavels waren er per ultimo 2015 nog 130 te verkopen. Per ultimo 2015 kon een bedrag van circa € 19.000 vanuit de gevormde voorziening worden teruggestort in de reserve toekomstige voorziening Best. Voor Steegsche Velden oost fase a wordt een nadelig resultaat geraamd van
€ 3.910.000 per 31-12-2015. Voor de dekking hiervan is de voorziening gevormd.

Van de bouwgronden in exploitatie kan van het verloop in 2015 het volgende overzicht worden weergegeven:

Resultaat 2015

Van het behaalde resultaat 2015 kan het volgende overzicht worden gegeven:

Risicobeheersing
Om de risico's te beheersen zijn de volgende maatregelen getroffen:

• inzet van extra/voldoende capaciteit met name in de planvoorbereiding ter voorkoming c.q. beperking van vertraging in de planontwikkeling en menskracht voor de bevordering van de afzet van bouwkavels;
• permanent in gesprek met de bouwpartners en corporaties over woonproducten inclusief het omzetten naar (sociale) huur om de afzet van bouwgronden te bevorderen;
• faseren en doseren aanbod van bouwkavels in relatie tot de marktvraag;
• meer aandacht voor marketing en promotie;
• binnen onze contractuele verplichtingen het zo laat mogelijk bouwrijp maken van de gronden om renteverliezen tegen te gaan;
• tijdig middelen reserveren voor verwachte nadelige saldi;
• goede onderbouwing en het onderhouden van alle parameters.